مناسبت ها

 


گزارش چند رسانه ای

 

دسترسی سریع

 

پرسش و پاسخ

نحوه اشتراک ماهنامه شمس

علاقه مندان به اشتراك مي توانند حق اشتراك حداقل 12 شماره را به مبلغ 360/000 ریال به حساب 14005019196 نزد بانك مسكن شعبه شهيد خدامي – نشريه شمس واريز كرده و اصل فيش واريزي را همراه فرم تكميل شده را به سازمان نظام مهندسي ساختمان كشور شماره 88870702 ارسال نمايند .

 

انتشارات

سال چهاردهم، شماره 11، تیرماه 96، 24 صفحه
 

خرید ‌مسكن، بحران جهانی است

نسخه چاپی  ۱۳۹۱/۰۴/۲۳ -  ۱۴:۰۳ تعداد بازدید: 1280

روابط عمومي سازمان نظام مهندسي ساختمان كشور : مطالعه‌اي توسط يك محقق انگليسي درباره چالش‌هاي مشترك كشورها در بخش مسكن انجام و نتايج آن اخيرا در دانشگاه آكسفورد تشريح شده است. اين مطالعه تاكيد مي‌كند: معضل جهاني ناتواني قدرت خريد مسكن عملا از سال 2008 به بعد نمايان شد كه اثر منفي پرداخت انبوه تسهيلات خريد مسكن توسط بانك‌هاي آمريكا روي اقتصاد اين كشور در آن سال به اوج رسيد و موسسات پولي ساير كشورها پرداخت وام را متوقف كردند. اغلب كشورها همچنين تمايل دارند خانه‌هايشان را مدام خريد و فروش كنند تا از افزايش قيمت سود ببرند

 

 

نتايج مطالعاتي كه يك محقق انگليسي درباره چالش مشترك مردم كشورها در حوزه تامين مسكن، انجام داده است، نشان مي‌دهد: در همه كشورها چه توسعه‌يافته و چه در حال‌توسعه با هر مقياس جمعيتي، خانوارهايي كه قصد دارند براي اولين‌بار مسكن خريداري كنند قدرت حداقلي براي تامين مالي را ندارند طوري كه اين ضعف تا چند سال آينده حجم انباشت تقاضا در بازار مسكن را تصاعدي افزايش خواهد داد.

اين مطالعه كه اخيرا در نشست بررسي جهاني بازار مسكن در دانشگاه آكسفورد تشريح شده، تاكيد مي‌كند: معضل جهاني ناتواني قدرت خريد مسكن عملا از سال 2008 به بعد نمايان شد كه اثر منفي پرداخت انبوه تسهيلات خريد مسكن توسط بانك‌هاي آمريكا روي اقتصاد اين كشور در آن سال به اوج رسيد و موسسات پولي ساير كشورها نتيجه گرفتند كه به جاي پرداخت وام معادل 80 تا 90 درصد ارزش ملك، حداكثر تا50 درصد ارزش آن، وام پرداخت كنند.

از سوي ديگر علاوه بر كاهش حمايت بانك‌ها از خريداران مسكن در جهان، علاقه شديد مالكان زمين و آپارتمان به استفاده از ملك‌شان در مسير دلالي و خريد‌وفروش مداوم آن به جاي فروش به مصرف‌كننده، باعث شده تعداد خانه‌هاي در دسترس متقاضيان كم شود و قيمت اين خانه‌ها افزايش يابد.

در نشست «آكسفورد» به دولت‌ها توصيه شده با استفاده از ابزار ماليات، مالكان را تشويق كنند املاك خود را با قيمت منصفانه بفروشند تا مشمول ماليات بر افزايش قيمت مسكن نشوند.

«قديم‌ها يك تازه عروس و داماد خيلي راحت مي‌توانستند جايي براي زندگي دست و پا كنند. اما حالا اين نسل جديد دارد بزرگ مي‌شود، بي‌آنكه خانه‌اي مناسب و دلخواه داشته باشد. حتي اگر شغل خوبي پيدا كنند، دستمزد‌شان اصلا كفاف هزينه‌هاي مسكن را نمي‌دهد، مجبور مي‌شوند با پدر و مادرشان زندگي كنند يا در خانه‌هايي تنگ و در‌هم‌برهم سر كنند.»

«اين حرف‌ها به گوشتان آشنا است؟ احتمالا. در دو سه ماه گذشته ديده‌ام كه مردم دقيقا همين حرف‌ها را درباره محله‌هايشان در واشنگتن، پكن، نايروبي، لندن، بمبئي و تورنتو بر زبان مي‌آورند.»

«مشكل جهاني، اگر وجود داشته باشد، اين است كه مسكن كافي براي اجاره يا خريد در قيمتي كه افراد داراي مشاغل مناسب اما عادي، از پس‌شان برآيند، وجود ندارد.

اوضاع طوري شده كه اين شرايط را عادي به حساب مي‌آوريم. اما در حقيقت اين وضع اصلا عاقلانه نيست. مسكن يك اسباب راحتي اساسي و بنيادي است كه ساختش چندان زحمتي ندارد. اگر تقاضا براي آن زياد است و مردم به پرداخت بابت آن تمايل دارند، آيا نبايد افراد زيادي وجود داشته باشند كه بخواهند با ساخت مسكن، پول خوبي به جيب بزنند؟ بازار مسكن بايد يكي از بازار‌هاي اساسي‌تر و پايه‌اي‌تر دنيا باشد.

اما چنين نيست. اينجا در لندن ظرف چند سال پيش رو 374 هزار خانوار جديد خواهيم داشت، در حالي كه تنها 214 هزار واحد مسكوني جديد ساخته خواهد شد. در سال 2010 در تورنتو 9 هزار واحد استيجاري خالي وجود داشت، حال آنكه نزديك به 70 هزار خانوار دنبال اجاره خانه بودند. در پكن اين روز‌ها اجاره‌بهاي يك آپارتمان با متراژ متوسط، 27 برابر حقوق يك فرد با درآمد متوسط است. افراد به هر دليل نمي‌خواهند وارد كسب‌و‌كار ساخت مسكن شوند.

اين را هم بگويم كه مردم واقعا مي‌خواهند به كار ملك وارد شوند. خريد و فروش ملك در بيشتر كشور‌ها بازار داغ و پر‌رونقي دارد. مساله تنها اين است كه نمي‌خواهند مسكن بيشتري روي اين زمين‌ها بسازند بلكه فقط مي‌خواهند ملك‌شان را در راه دلالي وارد كنند.

افراد بيشتر از آنكه به ملك به عنوان يك وسيله رفاهي پايه‌اي نگاه كنند، آن را يك گزينه سرمايه‌گذاري در نظر مي‌آورند. به همين خاطر سقوط بازار براي افراد طبقه متوسط متعلق به نسل قبل (مثل من) كه از خود‌شان خانه دارند، يك هديه است.»

«هر بار كه قيمت مسكن افت مي‌كند، روزنامه‌ها مي‌گويند بحران مسكن به وجود آمده است. من اعتقادي غير از اين دارم. من مي‌گويم وقتي قيمت مسكن ثابت است يا افت مي‌كند، بازار شرايط بهتري دارد، چون اين اوضاع به اين معني است كه عرضه از تقاضا جلو زده است.»

اين حرف‌ها را دكتر آلن گيلبرت، متخصص سياست‌هاي بخش مسكن در يونيورسيتي‌كالج لندن مي‌گويد. دكتر گيلبرت در نشستي كه دانشگاه آكسفورد درباره كمبود جهاني مسكن برگزار كرده، اين اظهار نظرات را مطرح كرده است:

«جالب‌تر از همه اين است كه بحران مسكن در جاهايي مثل كنيا و جاهايي همچون كانادا ريشه‌هاي اصلي يكساني دارد. قيمت ملك كه به سرعت بالا مي‌رود يا گه‌گاه به سرعت افت مي‌كند، يك علت كليدي وقوع بحران است.

بانك‌ها در غالب كشورها بعد از اينكه در بحران بانكي سال 2008 آمريكا مشاهده كردند بانك‌هاي اين كشور نقره‌داغ شدند، از وام‌دهي به خريداران جديد مسكن بيم دارند.

اكنون وام گرفتن در آمريكاي شمالي و اروپا كه تنها مي‌توان با آن 50 در‌صد قيمت مسكن را تامين كرد، سخت شده و در چين، حتي از اين هم سخت‌تر است. در آفريقا كه تقريبا غيرممكن است. شنيده‌ام كه حقوق رييس بانك مركزي كنيا به قدري نيست كه بتواند در آفريقا وام رهني بگيرد. بد‌تر اينكه هراس بانك‌ها از وام‌دهي به كساني كه به دنبال پروژه‌هاي گران‌قيمت مسكن استيجاري هستند، از اين هم بيشتر است. دليل اين مساله آن است كه قيمت ملك آن‌قدر سريع افزايش مي‌يابد كه شايد پس از چند سال، مدل كسب‌و‌كار استوار بر اجاره اين پروژه‌ها منطقي نباشد.

افزون بر آن محرك‌هاي دولتي چنداني (همچون معافيت‌هاي مالياتي) براي ساخت مسكن اجاره‌اي كه منابع مالي‌اش از طريق بورس تامين شود و بايد يك اولويت باشد، وجود ندارد.

ظاهرا دولت‌ها مطلقا علاقه‌اي ندارند كه ساخت مسكن را به فعاليتي مطلوب تبديل كنند. سياست‌هاي منطقه‌بندي (طرح اعلام قيمت مرجع براي خريد‌وفروش مسكن)، قوانين كنترل اجاره، محدوديت‌هاي مربوط به حداقل برِ ساختمان، الزامات برنامه‌ريزي (كه هيچ كدامشان هم به هيچ دردي نمي‌‌خورند) و بيشتر از همه اين‌ها رفتار‌هاي مالي جانبدارانه حيرت‌آوري كه در دفاع از مالكان كنوني وجود دارد، نفس‌مان را بند آورده است.»

دكتر گيلبرت در ادامه اظهارات خود مي‌گويد: «اگر واقعا مي‌خواستيم مسكن، فراوان و سود‌آور شود، بايد بر اساس افزايش سالانه قيمت زمين از مالكان‌شان ماليات مي‌گرفتيم - ماليات بر ارزش زمين- اين كار دو سود دارد. اولا از يك منبع ثروت نا‌مولد ماليات مي‌گرفتيم، در حالي كه ماليات بر درآمد و ماليات بر سود شركت‌ها مي‌تواند جلوي نو‌آوري و ريسك‌پذيري را بگيرد. ثانيا از آنجا كه خريداران و فروشندگان مي‌دانند كه مالياتي وجود دارد، ارزش ملك به سرعت افزايش پيدا نمي‌كند.

اين باعث مي‌شود كه تازه‌واردان بازار مسكن بتوانند راحت‌تر پا به اين بازار بگذارند و صاحبخانه‌ها بتوانند راحت‌تر بر پايه مطلوبيت مسكن خريد و فروش كنند. اين كار همچنين باعث مي‌شود كه سرمايه‌گذاران نه از طريق به جيب زدن پول به خاطر افزايش قيمت زمين تحت مالكيت خود، بلكه از راه بهبود ارزش در‌آمدي آن - كسب اجاره، افزايش كميت يا كيفيت مسكن ساخته‌شده روي زمين، فشار آوردن به دولت براي فراهم آوردن امكان استفاده بهتر يا متمركزتر از زمين - سود ببرند. وقتي مردم بتوانند نسبتا خوب، در تعداد زياد و نزديك به محل كار خود زندگي كنند، اقتصاد بسيار بهتر عمل مي‌كند. اما وقتي تعداد اندكي از ما روي كاغذ سود‌هاي بي‌فايده‌اي از محل خانه‌هايمان به دست آوريم و بقيه از بازار بيرون بمانيم، همه ضرر مي‌كنند.


نظر شما
نام :
ایمیل :
شماره تماس :
* نظر :  
* تصویر امنیتی :